اجاره به شرط تملیک گونه ای عقد اجاره می باشد که شرطی برمبنای اینکه چنانچه مستاجر به تعهداتش بر اساس قرارداد عمل کند، پس از پایان مدت زمان اجاره، مالک مال مورد اجاره می گردد، تعیین شده است. پس مالک یا بانک اموال منقول یا غیر‌منقولش را بر اساس قرارداد اجاره و به شرط آن که مستاجر به آن عمل کند، پس از اتمام مدت اجاره به مستاجر واگذار می نماید. نکته ی مهم در این گونه اجاره وجود شرط می باشد. پرسشی که مطرح می گردد این است که اجاره به شرط تملیک چه نوع عقدی است؟ در صورتی که این نوع عقد به وسیله ی بانک با افراد تنظیم گردد، عقد معین می باشد. چراکه ضوابط و مقررات و اثرات آن در قانون در نظر گرفته شده است. ولی چنانچه این عقد میان افراد منعقد گردد، بر اساس اصل حاکمیت اراده و مطابق ماده ی 10 قانون مدنی، عقد نامعین می باشد. ولی لایحه ی جدید قانون تجارت مصوب سال 98 این گونه معاملات را عقد معین در نظر گرفته است.
اجاره به شرط تملیک خودرو
در اجاره به شرط تملیک خودرو، اجاره ی خودرو برای مدت معلوم است و سود استفاده از اجاره برای مستاجر می باشد. در مدت مشخص شده، فرد مالک خودرو بوده و برای مدت زمان مالکیت، به مالک اصلی خودرو هزینه اجاره می پردازد. و نیز شخص مستاجر خودرو با توافق مالک اصلی خودرو، بر اساس قرارداد می‌تواند خودرو را به فرد دیگری اجاره دهد. پس از پایان مدت اجاره مستاجر حق استفاده از خودرو را ندارد. در اجاره به شرط تملیک خودرو تعهدات اصلی قرارداد شامل مدت زمان و مهلت اجاره خودرو می باشد. چنانچه مستاجر بر اساس قرارداد عمل کند و هزینه اجاره را بپردازد، مالک خودرو می شود.
اجاره به شرط تملیک مسکن
کاربرد اصلی اجاره به شرط تملیک در قرارداد‌های املاک می باشد. به وسیله ی این عقد افرادی که سرمایه ی لازم برای خرید مسکن را ندارند به شکل قسطی بر اساس این نوع عقد اجاره، صاحب ملک می گردند. بانکها و موسسات اعتباری توسط قرارداد اجاره به شرط تملیک به درخواست کنندگان خرید خانه، تسهیلات می دهند.
خصوصیات عقد اجاره به شرط تملیک
• عقد اجاره به شرط تملیک، عقدی لازم می باشد. در عقد لازم، طرفین عقد بدون توافق همدیگر حق فسخ قرارداد را ندارند.
• این نوع عقد اجاره، عقد تملیکی می باشد. چون مالکیت عین مستاجره به مستاجر منتقل می شود.
• عقدی معوض می باشد. چراکه مالکیت در ازای پرداخت اقساطی انجام شده است و رایگان نیست.
• در این نوع عقد حق فسخ وجود دارد.
• طرفین عقد قادرند با توافق هم، خیار شرط در قرارداد قید نمایند.
حقوق و وظابف طرفین در اجاره به شرط تملیک
حقوق مالک:
مالک، حق گرفتن اقساط اجاره از مستاجر را دارد. چنانچه مستاجر مطابق شرط عقد قرارداد اقساط اجاره را در زمان مشخص شده نپردازد، مالک می‌تواند اجاره را فسخ کند. چنانچه مستاجر ورشکست شود، مالک می‌تواند مبلغ اجاره را از اموال او بردارد.
وظایف مالک:
مالک به غیر از حقوقی که در اجاره به شرط تملیک دارد، وظایفی در مقابل مستاجر دارد. نخست اینکه بایستی مال مورد اجاره را بدون هیچ عیب و ایرادی به مستاجر تحویل دهد. و نیز وظیفه دارد که تمامی هزینه هایی که برای تعمیر و بهره‌برداری ملک شده است را پرداخت کند. ولی در صورتی که این مسئله میان او و مستاجر تعیین نگردید، مالک بایستی مستاجر را از موارد بهره برداری و تعمیرات ملک مطلع سازد. مالک نمی بایست اقداماتی که موجب عدم بهره برداری ملک به وسیله ی مستاجر می‌شود، انجام دهد. مالک باید پس از گرفتن مبلغ اجاره هزینه‌های مالیات، عوارض و حق ثبت ملک را به مستاجر در دفتر اسناد رسمی پرداخت کند. اگر نوع اجاره شرط فعل باشد، مالک بایستی پس از پایان مدت اجاره عین مستاجره را به مالک انتقال دهد.
حقوق مستاجر:
مستاجر می بایست عین مستاجره را بدون عیب و نقص تحویل بگیرد. چنانچه مال مورد اجاره ایرادی داشته باشد و بایستی تعمیر شود، می‌تواند آن را در اختیار مالک قرار دهد. و نیز در صورتی که مالک در مدت اجاره ملک را به فرد دیگری بدهد، این حق را دارد که از تصرفات عین مستاجره جلوگیری نماید.
وظایف مستاجر:
نخست اینکه می بایست در زمان تعیین گردیده هزینه اجاره را بپردازد. مستاجر مکلف به انجام شروط مندرج در عقد اجاره می باشد. چنانچه عین مستاجره را برای استفاده خاصی اجاره کرد، می بایست ملک را برای همان موضوع استفاده کند. مستاجر نباید در مال مورد اجاره تعدی و تفریط کند.
فرق بین بیع و اجاره به شرط تملیک
در عقد بیع، خریدار پس از عقد مالک مال موضوع قرارداد می گردد. در صورتی که در عقد بیع، ثمن یا همان قیمت معامله به طور اقساطی پرداخت گردد، با وقوع عقد، خریدار مالک مال مورد معامله می باشد. ولی در اجاره به شرط تملیک، مستاجر با پرداخت اقساط اجاره در مدت زمان مشخص شده و عمل به شروط بر اساس قرارداد اجاره پس از اتمام مدت زمان اجاره مالکیت عین مستاجره به او منتقل می شود.
